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Nos últimos anos, o ISS (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza) tem gerado dúvidas entre empresários do ramo imobiliário. Afinal, quando o ISS se aplica na locação de imóveis? Entender as regras é essencial para evitar problemas fiscais e manter seu negócio em conformidade.
Neste post, explicaremos tudo o que você precisa saber sobre o ISS na locação de imóveis, abordando:
- Quando o imposto é obrigatório.
- Quem deve pagar.
- Como calcular.
- Como evitar multas e penalidades.
O que é o ISS e quando ele incide na locação de imóveis?
O ISS é um imposto municipal que incide sobre serviços. No caso da locação de imóveis, ele não se aplica à locação pura (como alugar um imóvel residencial), mas sim quando há a prestação de serviços vinculada ao contrato de locação, como:
- Aluguel de espaços comerciais com manutenção ou serviços adicionais.
- Locação de bens móveis junto ao imóvel (equipamentos, mobiliário).
Exemplo prático:
Se uma empresa aluga um espaço comercial e inclui serviços como limpeza, segurança ou manutenção, o ISS pode ser cobrado sobre a parte correspondente aos serviços prestados.
Quem deve pagar o ISS na locação de imóveis?
O responsável pelo pagamento do ISS é geralmente o prestador de serviços. No entanto, para empresários que atuam com locação comercial, é importante destacar essa obrigação no contrato e garantir que ela seja cumprida corretamente.
Como calcular o ISS na locação de imóveis?
O cálculo do ISS varia conforme o município, pois cada prefeitura define:
- A alíquota (geralmente entre 2% e 5%).
- A base de cálculo, que pode incluir somente a parte dos serviços.
Dica: Consulte as regras específicas do seu município para evitar erros ou clique aqui para realizar um diagnóstico jurídico.
O que diz a justiça sobre ISS na locação de imóveis e bens móveis
A cobrança de ISS sobre locação de imóveis e bens móveis tem sido objeto de questionamento judicial, principalmente quando se confunde a prestação de serviço com a mera locação.
Em decisão recente da 9ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo, proferida em 13/12/2022, a Justiça suspendeu a exigência de R$ 6 milhões em ISS de uma empresa do ramo de eventos. No processo nº 1070539-43.2022.8.26.0053, a juíza destacou que o imposto só pode incidir sobre a prestação de serviços, e não sobre a locação em si, mesmo que ambas ocorram simultaneamente.
Entendimento com Base na Súmula Vinculante nº 31 do STF
A fundamentação da decisão foi clara: de acordo com a Súmula Vinculante nº 31 do Supremo Tribunal Federal,
“É inconstitucional a incidência do ISS sobre operações de locação de bens móveis.”
Assim, mesmo que haja mão de obra envolvida (como no caso da montagem de estrutura para eventos), o ISS deve incidir somente sobre a parte relacionada ao serviço efetivamente prestado, e não sobre a locação dos bens ou do espaço físico.
Divergência com a interpretação da Prefeitura de São Paulo
Apesar desse entendimento judicial, a Prefeitura de São Paulo sustenta posição contrária com base na Solução de Consulta SF/DEJUG nº 24/2018, que defende a incidência do ISS sempre que houver prestação de serviços atrelada à locação.
No entanto, esse posicionamento vem sendo rejeitado liminarmente pelo Judiciário, como no caso citado, reforçando a necessidade de análise jurídica individualizada.
Sua empresa está sendo tributada corretamente?
Diante desse cenário, empresários que atuam com locação de imóveis, espaços comerciais ou equipamentos precisam revisar seus contratos e estrutura de operação.
Pode haver espaço para questionar judicialmente a cobrança de ISS, especialmente quando não há vínculo direto com prestação de serviço, ou quando a tributação está sendo feita de forma ampla e sem base legal clara.
A importância do apoio jurídico especializado
Cada caso exige uma análise criteriosa. A atuação conjunta entre o setor contábil e um escritório de advocacia especializado em direito tributário é essencial para identificar:
- Se o ISS está sendo exigido indevidamente;
- Se o contrato de locação pode ser ajustado para refletir a real natureza da operação;
- Se há oportunidade de questionar judicialmente a cobrança indevida do imposto.
Fale com nossa equipe e esclareça suas dúvidas
Se sua empresa atua com locação de bens móveis, imóveis comerciais, espaços para eventos ou estruturas temporárias, e tem dúvidas sobre a incidência de ISS, entre em contato com nossa equipe jurídica.
A análise preventiva pode evitar multas e cobranças indevidas, além de oferecer mais segurança para suas operações fiscais. Clique aqui para agendar uma conversa com um especialista
